Miteigentumsanteil verkauft? Vermieterstellung bleiben dennoch bestehen!

03. April 2019

Wohnungseigentümern, die Ihre Eigentumswohnung vermietet haben und nicht alleiniger Wohnungseigentümer sind, sondern die Wohnung zusammen mit Ihrem Ehepartner, Lebensgefährten oder einer sonstigen Person erworben haben, kann es passieren, dass der Miteigentümer – aus welchen Gründen auch immer – ihnen seinen Miteigentumsanteil überträgt. Im Grunde genommen ist das ja auch ein Vorteil, allerdings gilt zu beachten, dass der nunmehr ehemalige Miteigentümer trotz der Veräußerung seines Miteigentumsanteils seine Vermieterstellung nicht verliert. Das ist vor allem dann von Bedeutung, wenn das Mietverhältnis gekündigt werden soll (KG Berlin, Urteil v. 08.10.18, Az. 8 U 111/18).

Die Ehefrau hatte Ihren Miteigentumsanteil an den Ehemann übertragen

Im entschiedenen Fall hatte ein Ehepaar als Eigentümer eines Grundstücks Stellplätze vermietet. Im Jahr 2014 übertrug die Ehefrau ihren Miteigentumsanteil an ihren Ehemann. Da der Mieter mit der Zahlung der Miete in Verzug geriet, kündigte der Ehemann das Mietverhältnis fristlos. Der Mieter hielt die Kündigung für unwirksam. Seiner Meinung nach hätte die ehemalige Miteigentümerin die Kündigung mit unterzeichnen müssen, da sie Vermieterin geblieben sei. Er weigerte sich daher die Stellplätze zu räumen und erhob Klage.

Keine Anwendung des Grundsatzes "Kauf bricht nicht Miete"

Zu Recht entschied das Kammergericht Berlin. Die Kündigung war unwirksam, daher bestand kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Stellplätze. Der nunmehr alleinige Eigentümer war nicht in der Lage, eine rechtlich wirksame Kündigung auszusprechen. Denn die Ehefrau hatte durch die Übertragung der Miteigentumsanteile Ihre Vermieterstellung nicht verloren. 

Das Gericht wies darauf hin, dass die "Kauf bricht nicht Miete"-Regelung (§ 566 BGB) insoweit nicht zur Anwendung kommt. Nach dieser Regelung bleibt ein Mietverhältnis beim Verkauf der Mietsache an einen Dritten bestehen. Der ehemalige Eigentümer verliert seine Vermieterstellung und der neue Eigentümer übernimmt dessen Position mit allen Rechten und Pflichten. Die Übertragung des Miteigentumsanteils der Ehefrau an Ihren Ehemann war jedoch keine Veräußerung "an einen Dritten". Denn der nunmehr alleinige Eigentümer der Stellplätze, der Ehemann, war ja bereits bei Abschluss des Mietvertrages Eigentümer und damit Vermieter.

Das bedeutet das Urteil konkret: Scheidung, Trennung oder finanzielle Probleme eines Miteigentümers – in der Praxis kommt es oft genug vor, dass mehrere Personen zusammen eine Eigentumswohnung erwerben, später aber eine Person aus dem Kreis der Miteigentümer ausscheidet, entbindet diesen nicht aus der Vermieterstellung. Wurde die Wohnung in so einem Fall gemeinsam vermietet, muss unbedingt daran gedacht werden, dass der Verkauf des Miteigentumsanteils an den verbleibenden Miteigentümer nicht zum Verlust der Vermieterstellung führt. Daher benötigt der aktuelle Eigentümer bei einer Kündigung des Mietverhältnisses stets die Unterschrift auch des ehemaligen Miteigentümers. Das gilt natürlich nur, sofern er als Vermieter im Mietvertrag aufgeführt ist. Alternativ kann auch eine Änderung des Mietvertrages vorgenommen werden, indem der ehemalige Miteigentümer auch aus seiner Vermieterstellung entlassen wird. Das geht aber nur, wenn auch der Mieter zustimmt.


zurück

 

AREAL · Hausverwaltung Augsburg

AREAL GmbH Hausverwaltungen

Franz-Kobinger-Straße 5
86157 Augsburg

Telefon 0821 50980 0
eMail info@arealgmbh.de

Öffnungszeiten
Montag bis Donnerstag
08:30 - 12:00 Uhr und
13:30 - 16:00 Uhr
Freitag
08:00 - 12:00 Uhr
vodafone
facebook
Google+
twitter
Start · Kontakt · Impressum · Datenschutz

Schnellkontakt

Datenschutzerklärung ist mir bekannt, willige in Datenspeicherung ein.

Wir verwenden Cookies, um Ihnen den bestmöglichen Service zu gewährleisten. Wenn Sie auf der Seite weitersurfen, stimmen Sie der Cookie-Nutzung zu.

×ausblenden