Einberufungsmangel kann Beschlüsse nichtig machen

10. Oktober 2018

Eigentlich ist klar, allein der Verwalter einer Eigentümergemeinschaft darf eine Eigentümerversammlung einberufen. Fehlt ein Verwalter oder lädt er pflichtwidrig nicht zur Versammlung ein, darf der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats die Versammlung einberufen. Ein einzelner Wohnungseigentümer ist dazu normalerweise nicht befugt. Dennoch werden in der Praxis immer wieder Eigentümerversammlungen von nicht berechtigten Wohnungseigentümern eingeladen.

Doch Vorsicht, das macht die gefassten Beschlüsse in der Regel anfechtbar und im Ausnahmefall sogar nichtig (AG Kassel, Urteil v. 15.02.18, Az. 800 C 3197/17).

Einladung unter gezielter Umgehung der Hausverwaltung

Im entschiedenen Fall hatte ein Wohnungseigentümer zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung eingeladen. Die Einladung erfolgte kurz nach der regulären Eigentümerversammlung, die Hausverwaltung wurde nicht eingeladen. Die Versammlung wurde durch den einladenden Eigentümer geleitet. Das Gericht hatte zu klären, ob die auf dieser Versammlung gefassten Beschlüsse anfechtbar oder nichtig waren.

Bewusste Umgehung von WEG-Vorschriften macht Beschlüsse nichtig

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz sind Eigentümerversammlungen von dem Verwalter einzuberufen und der Verwalter hat die Versammlung auch zu leiten (§ 24 WEG). Durch die Einladung und Leitung der Versammlung durch den Eigentümer war diese Vorschrift bewusst umgangen worden. Hierin sah das Gericht einen besonders schwerwiegenden Fehler, der zur Nichtigkeit der auf der Versammlung gefassten Beschlüsse führte. Denn durch die bewusste Ausschaltung wurde dem Verwalter seine Funktion genommen, als neutrale Institution die verschiedenen Interessenlagen der Eigentümer bei den Diskussionen und Beschlussfassungen zu berücksichtigen.

Fazit: In der Regel führen Ladungsmängel nur zur Anfechtbarkeit der auf der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse. Werden jedoch einschlägige Rechtsvorschriften bei der Einberufung und Durchführung der Versammlung bewusst umgangen, macht das die gefassten Beschlüsse nichtig. Das gleiche gilt, wenn für die Eigentümer einer Gemeinschaft erkennbar war, dass die Einladung von einem gänzlich unbeteiligten Dritten herrührt. Auch dieser Fall wird als „Nichteinladung“ behandelt, mit der Folge, dass die in der Versammlung gefassten Beschlüsse nichtig sind.


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Aktuelles

Keine Mietminderung für Wärmebrücken bei Einhaltung des im Errichtungszeitpunkt der Wohnung üblichen Bauzustands ("Schimmelpilzgefahr")

06. Dezember 2018

Urteile vom 5. Dezember 2018 - VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18

Sachverhalt und Prozessverlauf:

Die Kläger in beiden Verfahren sind jeweils Mieter von Wohnungen der Beklagten, die in den Jahren 1968 und 1971 unter Beachtung der damals geltenden Bauvorschriften und technischen Normen errichtet wurden.

Die Kläger machen unter Berufung auf Mängel der Wohnungen jeweils Gewährleistungs-ansprüche geltend und begehren dabei unter anderem wegen der "Gefahr von Schimmelpilzbildung" in den gemieteten Räumen die Feststellung einer näher bezifferten Minderung der von ihnen geschuldeten Monatsmiete (§ 536 BGB) sowie die Zahlung eines Kostenvorschusses für die Mängelbeseitigung.

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