Einberufungsmangel kann Beschlüsse nichtig machen

10. Oktober 2018

Eigentlich ist klar, allein der Verwalter einer Eigentümergemeinschaft darf eine Eigentümerversammlung einberufen. Fehlt ein Verwalter oder lädt er pflichtwidrig nicht zur Versammlung ein, darf der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats die Versammlung einberufen. Ein einzelner Wohnungseigentümer ist dazu normalerweise nicht befugt. Dennoch werden in der Praxis immer wieder Eigentümerversammlungen von nicht berechtigten Wohnungseigentümern eingeladen.

Doch Vorsicht, das macht die gefassten Beschlüsse in der Regel anfechtbar und im Ausnahmefall sogar nichtig (AG Kassel, Urteil v. 15.02.18, Az. 800 C 3197/17).

Einladung unter gezielter Umgehung der Hausverwaltung

Im entschiedenen Fall hatte ein Wohnungseigentümer zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung eingeladen. Die Einladung erfolgte kurz nach der regulären Eigentümerversammlung, die Hausverwaltung wurde nicht eingeladen. Die Versammlung wurde durch den einladenden Eigentümer geleitet. Das Gericht hatte zu klären, ob die auf dieser Versammlung gefassten Beschlüsse anfechtbar oder nichtig waren.

Bewusste Umgehung von WEG-Vorschriften macht Beschlüsse nichtig

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz sind Eigentümerversammlungen von dem Verwalter einzuberufen und der Verwalter hat die Versammlung auch zu leiten (§ 24 WEG). Durch die Einladung und Leitung der Versammlung durch den Eigentümer war diese Vorschrift bewusst umgangen worden. Hierin sah das Gericht einen besonders schwerwiegenden Fehler, der zur Nichtigkeit der auf der Versammlung gefassten Beschlüsse führte. Denn durch die bewusste Ausschaltung wurde dem Verwalter seine Funktion genommen, als neutrale Institution die verschiedenen Interessenlagen der Eigentümer bei den Diskussionen und Beschlussfassungen zu berücksichtigen.

Fazit: In der Regel führen Ladungsmängel nur zur Anfechtbarkeit der auf der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse. Werden jedoch einschlägige Rechtsvorschriften bei der Einberufung und Durchführung der Versammlung bewusst umgangen, macht das die gefassten Beschlüsse nichtig. Das gleiche gilt, wenn für die Eigentümer einer Gemeinschaft erkennbar war, dass die Einladung von einem gänzlich unbeteiligten Dritten herrührt. Auch dieser Fall wird als „Nichteinladung“ behandelt, mit der Folge, dass die in der Versammlung gefassten Beschlüsse nichtig sind.


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Türspion mit Kamera – das ist nicht erlaubt!

15. Oktober 2018

Es gibt immer wieder Momente, in denen sich Wohnungseigentümer Gedanken um die Sicherheit in Ihrer Wohnung machen. Generell wird über die Installation zusätzlicher Sicherheitsschlösser nachgedacht, vielleicht ist mancher allerdings schon so weit, sich Schutz und Sicherheit durch die Installation einer Videoüberwachungsanlage zu wünschen. Doch Vorsicht, in einer Mehrfamilienhausanlage geht das nicht. Diese Erfahrung musste ein Wohnungseigentümer machen, der einen Türspion mit integrierter Videokamera in seine Wohnungseingangstür eingebaut hatte (AG Bergisch Gladbach, Urteil v. 03.09.15, Az. 70 C 17/15).

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Einberufungsmangel kann Beschlüsse nichtig machen

10. Oktober 2018

Eigentlich ist klar, allein der Verwalter einer Eigentümergemeinschaft darf eine Eigentümerversammlung einberufen. Fehlt ein Verwalter oder lädt er pflichtwidrig nicht zur Versammlung ein, darf der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats die Versammlung einberufen. Ein einzelner Wohnungseigentümer ist dazu normalerweise nicht befugt. Dennoch werden in der Praxis immer wieder Eigentümerversammlungen von nicht berechtigten Wohnungseigentümern eingeladen.

Doch Vorsicht, das macht die gefassten Beschlüsse in der Regel anfechtbar und im Ausnahmefall sogar nichtig (AG Kassel, Urteil v. 15.02.18, Az. 800 C 3197/17).

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Zweckwidrige Nutzung des Sondereigentums – warten Sie nicht zu lange, bis Sie etwas dagegen tun

06. September 2018

Das ist leider im Alltag von Wohnungseigentümern keine Seltenheit: Die Teilungserklärung sieht eine bestimmte Nutzungsart vor, aber einzelne Eigentümer setzen sich einfach darüber hinweg und nutzen ihr Eigentum auf andere Weise. Für die anderen Eigentümer stellt sich dann die Frage: Können wir etwas dagegen unternehmen und wollen wir das überhaupt? Oft genug verstreicht dann viel Zeit, bis sich die Gemeinschaft dazu durchringt, ihre Unterlassungsansprüche geltend zu machen. Zu viel Zeit dürfen Sie sich aber in einem solchen Fall nicht lassen, sonst riskieren Sie Ihren Anspruch zu verlieren. Welche Auswirkung das Verstreichen einer langen Zeitdauer auf Ihren Anspruch haben kann, hat der BGH entschieden (Urteil v. 15.12.17, Az. V ZR 175/16).

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