Verwaltungsbeirat muss Verwalter nicht ermahnen

05. November 2018

Der Verwaltungsbeirat hat die Aufgabe, den Verwalter bei seiner Verwaltungstätigkeit zu unterstützen. Verletzt er hierbei seine Pflichten, kann er sich sogar schadenersatzpflichtig machen. Daher kommt in vielen Eigentümergemeinschaften immer wieder die Frage auf, wie weit denn die Unterstützungspflicht des Verwalters konkret geht. Der BGH hat hierzu ein für alle Verwaltungsbeiräte wichtiges Urteil gefällt. Danach ist der Verwaltungsbeirat nicht verpflichtet, den Verwalter zur Erfüllung seiner Pflichten anzuhalten (Urteil v. 23.02.18, Az. V ZR 101/16).

Verwalter hatte Beschlussantrag nicht auf die Tagesordnung gesetzt

Im entschiedenen Fall meinte eine Wohnungseigentümerin, einen Schaden an ihrem Sondereigentum erlitten zu haben, weil der Verwalter einen Beschlussantrag pflichtwidrig nicht auf die Tagesordnung gesetzt habe. Dem Verwaltungsbeirat sei die Nichtaufnahme von Anfang an bekannt gewesen. Er sei deshalb in seiner Funktion als Verwaltungsbeirat dazu verpflichtet gewesen, den Verwalter zur Aufnahme des Beschlussantrags zu ermahnen. Da der Verwaltungsbeirat dies nicht gemacht hatte, verklagte ihn die Wohnungseigentümerin auf Schadenersatz.

Verwaltungsbeirat war nicht schadenersatzpflichtig

Der BGH entschied: Die Wohnungseigentümerin konnte keinen Schadenersatz von dem Verwaltungsbeirat verlangen. Ist ein Verwalter bestellt, hat dieser die Eigentümer-versammlung vorzubereiten und einzuberufen (§ 24 Abs. 1 WEG). Mit dieser Befugnis korrespondieren auch das Recht und die Pflicht, die Tagesordnung zu erstellen. Hierbei entscheidet der Verwalter auch über die Aufnahme bestimmter Tagesordnungspunkte nach pflichtgemäßem Ermessen. Einzelne Wohnungseigentümer können die Aufnahme bestimmter Tagesordnungspunkte von dem Verwalter verlangen, wenn deren Behandlung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

Der Verwaltungsbeirat hat den Verwalter zwar bei der Durchführung seiner Aufgaben zu unterstützen, er ist jedoch nicht verpflichtet, den Verwalter zu ermahnen, sofern dieser seinen Pflichten nicht nachkommt. Denn nach dem Wohnungseigentumsgesetz stehen dem Verwaltungsbeirat keine eigenen Entscheidungsbefugnisse zu. Er ist lediglich ein Organ zur Unterstützung des Verwalters. Daher hilft er bei der Vorbereitung der Eigentümer-versammlung, in der über den Wirtschaftsplan, die Abrechnung, Rechnungslegungen und Kostenvoranschläge beschlossen werden soll. Eine allgemeine Überwachungspflicht oder eine Weisungsbefugnis gegenüber dem Verwalter sieht das Gesetz dagegen nicht vor (§ 29 WEG). Daher begründe der unterlassene Hinweis auf die Nichtaufnahme des Beschlussantrages der Eigentümerin auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung auch keine Verletzung einer Pflicht des Verwaltungsbeirats.

Fazit: In vielen Eigentümergemeinschaften werden die Rechte und Pflichten des Verwaltungsbeirats überschätzt. Es wird nach dem Motto vorgegangen: Je schlechter der Verwalter, desto besser muss der Beirat arbeiten. Allerdings: Es ist nicht Aufgabe des Verwaltungsbeirats den Verwalter zur ordnungsgemäßen Erfüllung seiner Aufgaben zu ermahnen. Dementsprechend kann er sich auch nicht schadenersatzpflichtig machen, wenn er eine solche Ermahnung nicht ausspricht.


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